金道在线教育 实盘直播 网页交易 金道数据中心 金道论坛
      
首页即时资讯专业评论 金道专栏 正文
专题报告
黃湛銘宏观经济学家

认可财务策划师(CFP),超过数十年金融行业从业经验,先后于多间香港及外资银行及金融机构工作,积累丰富的企业融资、基金管理及投资的经验,并与多家国际著名的私人银行、投资银行和基金公司等金融机构保持良好关系。对环球财经分析具宏观视野,于投资理财常有独到的见解。

失去房产,奋斗再多我们也将无家可归

2016年10月05日

房子正在成为像爱马仕一样的商品—越贵越受追捧。

过去几个月楼市异常火爆。国庆期间,限购政策从一线城市向二三线蔓延。限购的目的自然是给楼市降温。然而实际作用究竟有多大,却值得商榷。房子的金融属性已盖过使用价值,使房子成为类Veblen商品。

Veblen商品和普通商品的区别在于,前者的需求曲线是上行的,价格越高,需求越旺盛。典型的例子就是奢侈品。其原因在于,价位本身就是商品价值的来源。价格提高时,其炫耀身份的价值也提高了。

当然,房子和真正的Velen商品还是有所区别的:它被追捧主要并不是由于炫耀价值,而是因为在货币大量增发、实体经济低迷的当下,人民币缺乏值得购买的优质资产。

所以,只要货币宽松和实体经济低迷两个因素继续存在,限购政策对楼市的降温作用就无法令人乐观。好比,爱马仕手袋出了名的难买,可是全球女性反而越挫越勇。苹果的饥饿营销也并未打击其销量,反而添加了奇货可居的心理优越感。

有人拿日本的楼市泡沫举例,认为中国应该视作前车之鉴。上世纪60年代开始,日本年均增长率达到10%。经过20年的高速发展,到八十年代,日本经济达到空前鼎盛。1985年广场协议后,五个与会国在市场上抛售美元,导致各自的货币对美元升值(见图一),日元在三年内升值了近一倍。




图一 广场协议后主要货币对美元升值

日元升值导致国际热钱涌入,加上国内的低息政策,海量资金进入房地产行业。房价的快速上涨吸引更多投机资本进入,泡沫逐渐吹大。1985年至1990年五年内,六大城市中心地价上涨了近一倍,并创下了“东京地价足以买下整个美国”的所谓佳话。很多企业为了报表好看(毕竟没有一个行业的回报率赶得上楼市),也加入了买地大军。实业资金因此受到挤占。

人们都对楼市充满了信心,直到1991年的大崩盘。此后的二十年,被称作日本“失去的二十年”,并有向三十年进发的趋势。

殷鉴不远,日本的例子让人担心中国楼市的本轮泡沫会在突然之间破裂。

然而,城市化进程或许会挽救中国的楼市。

日本楼市处于历史高位的时候,城市化率是77.5%,而中国现在的城市化率仅为56.1%,与发达国家相去甚远(见图二)。根据亚洲开发银行的研究,在城市化水平达到70%以前,其速度不会明显放缓。城市化的过程中,工业和服务业比重不断提高,人口不断向大城市集中。




图二 各国城市化率

年轻人口的涌入必然给一二线城市输入住房需求,成为房价的支撑。这是老龄化所无法逆转的:一二线城市优质的教育医疗资源、良好的市政建设及更高的市民素质,都是吸引年轻人留下的原因。所以老龄化的后果会先表现为农村及三四线城市的空巢化。

在庞大的需求面前,一二线城市中心地区的房子,始终将是稀缺资源。即使增速放缓,也不会有暴跌的可能性。《人民日报》宣称“失去奋斗,房产再多我们也将无家可归”。然而以房价的增速而言,在北上广深等城市,失去房产,奋斗再多也将无家可归。因为奋斗的成效永远赶不上房价的增速。

投资提示:
为提升广大客户的投资智慧,谈金论道金夜直击栏目现已开播,敬请投资者留意



免责声明:

文章所载的资讯、意见等均只供投资者作参考之用,并不构成对任何人的投资建议,亦不能成为或被视为出售、购买、认购证券或其他金融产品的邀请。本公司或金道投资控股有限公司(“金道集团")成员公司不确保文章涉及的资讯或意见适合个别投资者。

The data or opinion covered in the articles does not take into account the investment objectives and do not constitute any recommendation, invitation, offer or solicitation to purchase or sell any financial product. Goldenway Precious Metals Limited (GWPM) or members of Goldenway Investment Holdings Limited (“The Company”) may not, and is not obliged to, update the information or correct any inaccuracy of this article. We make no representation as to, and do not accept any responsibility for, the accuracy, completeness or reasonableness of the information in the article.


关于金道
关于我们
集团背景
最新消息
金道赞助
行情中心
环球市场行情
CFTC持仓比例
贵金属库存
历史分笔数据
即时资讯
财经日历
专业评论
金道TV
热点专题
开户交易
开立真实账户
开立模拟账户
存取指南
软件中心
交易指南
合约细则
交易百宝箱
常见问题
金道司南
金道学院
金道课堂
投资百科
交易问答
专家锦囊
24小时客服热线:400 657 8820 / 400 120 8735

k线图主要形态

单根k线 两根k线组合 三根k线组合
关闭