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《运筹帷幄-梁业豪》买楼收租不如买股收息2012-10-29 14:25:21

  《运筹帷幄-梁业豪》上周五(26日)港府宣布推出两项楼市新辣招后,炒家于住宅物业 市场内已经找不到有足够持货值博率支持的短线投机获利空间。那么,买楼收租作中线投资又如 何?作为本地中线投资者,是不受买家印花税所影响的,除非他们不愿意以个人名义买楼(公众 人物的确会感到不方便)。至于年期被延长,税率亦被上调的额外印花税,则会令他们多了一份 考虑。首先,由于现时买楼收租的租金净回报年率只得约2﹒5%,如今才考虑买楼收租者应有 准备持货最少三年;否则,租金收入将被须付的额外印花税(最少的10%亦多于租金总收入的 2﹒5%x3=7﹒5%)完全侵蚀。其次,这三年内楼价会否开始呈现大幅回落,谁也不敢肯 定。由此可见,持货三年博楼价的升浪能够延续至三年后,让自己最终可以沽货套取厚利者,须 面对一定的风险。   况且,2﹒5%的回报年率与恒生指数预期周息率3﹒436%相比,实在不够吸引。相信 有部分投资者会将资金从楼市转到股市内,而笔者于早前亦向身边的好朋友作过这样的建议。由 于现时住宅物业租约最少会属于「一年生、一年死」的形式,投资者应不须付15%或以上的额 外印花税,但须提防于三年内会有部分月份没有租金收入。笔者建议大家等待租金净回报年率因 楼价回跌,和╱或租金水平上扬,而升回10%╱3=3﹒333%水平之上,或恒生指数预期 周息率跌至低于租金净回报年率时,才买入住宅物业收租。此外,虽谓美国超低息期将最少持续 至15年中,本港息率、按揭息率或按揭成本(如港府引入按揭印花税)独自呈现上升是有可能 的。这属于理性的数据分析所得结果,请大家认真考虑,不要因盲目地相信楼市长期必升的理论 ,而于楼价已呈超买时作出入市决定。   「投资学人」深造班将于下月15日(周四)开课,全部10个单元均由笔者亲自教授。有 兴趣于本季内成为超级精英散户的朋友,请即致电(852)8202-2168,办理留位手 续,修读全港第一的投资课程,以免向隅。申请「持续进修基金」需时,报读从速!   深造班共有10个单元,课题包括「运用期货、期权对冲现货风险的要诀」、「四度空间期 指应用法」、「短炒期指投机的技巧」、「利用期指与期权短线图利的窍门」、「期指与期权的 灵活配合运用」、「自设现货投资组合与期货投机系统」、「即市全面拆解大户、炒家招式全攻 略」、「期指、期权套戥策略组合应市法」、「散户期指、期权套戥投机混合图利法」、「港股 散户成为长胜将军之道」。《经济通及交易通首席顾问 梁业豪》 (网志:blog﹒BennyLeung﹒com)


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