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《财经天下-陶冬》中国房地产谈2012-11-02 15:25:40

  《财经天下》关于中国的房地产市场,笔者短期看好,中期看淡,政策的不确定性未必像想 像的那么大,不过中期来看政府也未必是决定房地产周期的唯一因素。 *游资重回房市大势已成*   笔者这两年在中国的城市作公开演讲,例必被人问到:「我们这点钱放在那里?」中国是一 个高储蓄的国家,银行利率颇低,除了倒霉的A股外,也没有甚么可靠的投资出路。与美英不同 ,中国的财富没有在这轮金融危机中被摧毁,资金不过自主选择了离场观望。当中国人民银行今 年6月在一个月内两降利率后,资金便认为政策的拐点已经来临,游资重新入市,带来成交量的 上扬。尽管黄金周销情不旺,笔者认为游资缓慢地重回房市的大势已经形成。   中国房地产的最弱环是开发商,不过相信他们资金链的最坏时间,短期而言已经过去。成交 的回暖和资本市场的重开,已经令多数大的开发商的现金流转危为安,甚至银行也放宽了对他们 的借贷限制。   资金状况得到改善,销售策略更侧重于量的增加,加上各地地价相对便宜,开发商在土地市 场日见活跃,未来几个季度估计卖地收入会大幅增加,新地王频频产生。 *投机不过火不落重药*   针对房市升温,政府会不会出重手打压?以试点的形式在个别城市出招是可能的,口头警告 更会不断出现,不过笔者认为只要投机不过火,北京目前很难落重药整治房市。   房地产市场,是目前中国经济中唯一一个加速的引擎,在其他引擎不是减速便是死火的今天 ,打压房地产与经济维稳的大目标背道而驰。房地产市场此时息火的潜在连锁反应,很难预估; 其金融风险、社会风险,很难预估。在政治交班之际,这个责任恐怕没有人愿意承担。   房地产政策,又是目前唯一仍能有效调控宏观经济的政策。货币政策早已陷入流动性陷阱, 措施出台频繁,但是对实体经济的影响有限。财政政策则受到地方财政的制约,各地政府可以推 出天文数字的投资大计,但是地方财政多已濒临破产,根本没有能力再支持一次2009年式的 基础设施建设。银行在信贷上不合作,地方政府所谈的项目更属无米之炊。   真正还能对经济实行有效微调的,还就是那个说不得的政策--房地产政策。而且,政府毋 须做任何事情,只要放下那只闲不住的手,本身就是政策。在房地产政策上政府讲了许多,《人 民日报》╱《新华社》也评论了许多,那是悬在头上的剑,起着威慑作用。但是有效的打压措施 却迟迟没有见到。夏季政府曾派出16个调查组,分赴16个城市调查,回来后异口同声的结论 是没有泡沫。笔者认为北京目前的态度是,只要炒作不太过分,就睁一眼闭一只眼了。地方政府 与开发商也配合,报上来的数据均未显示房价明显上涨。只要中央政府不重手干预,笔者相信已 经开始的楼市小阳春可以延续一段时间。 *房价调整只是时间问题*   不过,以笔者之见,中国房地产市场有泡沫,其表现形式是一线和沿海城市房价过高,内陆 城市供应过大,无论以国外房价衡量还是以普通市民的收入水准衡量,中国房价均嫌过高,调整 只是时间的问题。房地产有周期,出现调整是正常的,无可避免的,这不代表跌下来的房价以后 不会再升。不支持房市调整的人士往往用收入增长或城镇化来立论。过去20年,中国人平均收 入上涨8倍,房价却涨了22倍,收入需要数十年的双位数增长,才能赶上房价的上升,这个期 间房价出现调整十分正常。   至于城镇化,中国走的是乡村变城市的道路,而非所有农民涌入大城市。下一个周期房地产 的上扬似乎聚焦在农村,而非房价已经飙升了的大城市。   在中国,政府对房地产市场有比其他国家更大的影响力。的确政策因素是在左右房地产周期 的一股重要力量,但是政策应不是万能的,政府的房地产政策会受其他因素的影响、制约,政府 财政力量、行政力量并不是无穷的,政府的判断能力、执行能力、危机处理能力均可能出错,总 之政府并非上帝。在判断房地产周期上,既要正视、重视政府的立场,又不能盲从、通盘相信政 府所言。其实政府的言论和立场也不断在变,有时明着变,有时暗着变。   笔者认为,短期房市已经企稳回升,而且可以持续一段时间。不过当中国的流动性被逐步回 收后,当中国的贸易顺差大幅下降后,一个相当程度的市场调整可能会出现,这个时机或与联储 退出量化宽松政策、美元走强的趋势暗合。房地产调整,也许在2015-16年左右发生。《 陶冬》(本文为个人观点,并非任何劝诱或投资建议)


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