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《谈国论企-黎伟成》商品住宅十月销售价量续升银行强化支持力度2012-11-21 09:54:26

  《谈国论企》中国的商品住宅的销售(i)面积与(ii)额度于2012年10月份,延 续6-9月出现按月环比温和回升渐成新倾向,加上(iii)待售面积持续减少,反映出内地 房地产市道续保不断回暖趋势,而(iv)房屋特别是住宅的竣工面积亦同时提速,相信以商品 住宅房为主的房地产价格仍可保稳定低增长倾向,理由为(v)房地产开发企业到位资金不断上 升,和(iv)银行等金融机构的支持房地产开发投资与个人按揭贷款亦节节上升,使供应与需 求关系由可能失衡渐次转趋平衡状态,有利房地产市场回复较为健康合理的发展轨道。   相信国家会维持「坚决抑制投机投资性需求,切实防止房价反弹」,作为房地产长期政策基 调不变。   *销售面积与涉资均出现正增长显市道渐活*     来自国家统计局所发布的数据,可见以住宅为主的商品房市道于最近好几个月不断改善,重 点有(一)商品房的销情徐徐好转:(1)销售面积于10月1﹒0302亿平方米,即使略为 少于9月份的1﹒1026亿平方米和6月份之1﹒1112亿平方米,却高于8月份8822 万平方米、7月份之8,679万平方米和5月份之7290万平方米,而1-10月份的累计 销售面积7﹒8743万平方米的的同比减幅,相对于1-9月份的6﹒8441亿平方米的同 比减少2﹒9个百分点,表现当然优于1-8月份5﹒7415万平方米所减4﹒1%、1-7 月份4﹒8593亿平方米之减6﹒6%和1-6月份跌10%。   加上(2)销售额于10月份达5947亿元,即使稍低于9月份之6343亿元和6月份 之6382亿元,同样高于8月份之5312亿元、7月份达5385亿元和5月份4511亿 元;此亦使1-10月份的销售额度累计达到之4﹒6301万亿元的同比增长5﹒6%,高于 1-9月份的累计销售额4﹒0354万亿元所增2﹒7%约2﹒9个百分点,而1-8月的累 计额度3﹒4011万亿元则上升2﹒2%涨幅高0﹒5个百分点,为2012年以来之三连升 佳象,而1-7月同比仍降0﹒5%和1-6月跌5﹒2%。   商品房的销售额、量齐升,很主要有赖住宅商品房的支持:销售面积于1-10月累计同比 减少1﹒2%,较1-9月份的4﹒3%少减3﹒1个百分点,所涉额度则升由1-9的 2﹒7%大幅提升2﹒9个百分点至5﹒6%的惹人注目水平,亦高于1-8月份升幅2﹒2% 。   销售额与量皆反覆回升,遂使(二)房地产开发企业的到位资金于1-107﹒6397万 亿元的同比长11﹒6%,高于1-9月份6﹒8232万亿元的10﹒1%涨幅1﹒5个百分 点,和高于1-8月份的9﹒1%涨幅凡2﹒5个百分点,其中10月份达8165亿元,稍低 9月份的8518亿元、8月份8882亿元和6月份9158亿元,而7月份7503亿元, 基本处于稳定提升的轨道,其中(i)国内贷款于1-10月份累计达1﹒206万亿元的同比 增长14﹒7%,较1-9月份1﹒1008万亿元的12﹒9%涨幅多增1﹒8个百分点,有 颇为明显的延续性提升。   *料政府仍密切留意随时打击市场再现炒风*     再看(三)其他资金中之个人按揭贷款于1-10月份累计额度达8075亿元的同比增长 19﹒5%,较之于1-9月份的14﹒2%涨幅多增5﹒3个百分点,其中10月份涉资便高 达1012亿元,便可充分反映出商业银行重新对房地产开发的投资作出支持。   (四)房地产开发商亦保持积极的发展态度与策略,且可见之于:自筹资金到位于1-10 月份达3﹒1515万亿元的同比增长14﹒7%,相对于1-9月份和1-8月份的 11﹒4%与12﹒5%分别多增3﹒3个百分点和2﹒2个百分点回调至11﹒4%。   市场的需求有持续温和地增长,暂毋须担心之因,乃(三)商品房的供应仍保持相对稳定增 长的势头,并可见之于(a)竣工面积于1-10月份达5﹒8317万平方米同比增长 17﹒3%,较1-9月份5﹒0567亿平方米的16﹒4%涨幅多增0﹒9个百分点,且 10月份涉及的竣工面积达7750万平方米,高于9月和8月份分别达到的4808万平方米 和4,849万平方米。(b)待售面积于10月末达3﹒38048亿平方米,较9月末达 3﹒267亿平方米只增加378万平方米,相对于9月末较8月末所增712万米的少334 万平方米或按月环比少46﹒9%。   如把竣工面积加上待售面积,二者于10月末时合达9﹒1365亿平方米,较9月末时的 8﹒3237亿平方米要多8128万平方米,以1-10月累计售出的7﹒8743亿平方米 伸算,可售面积起码需要11﹒6个月才可以完全消化,较1-9月的要10﹒946个月和1 -8月份的10﹒66个月均要多,由是供应渐次增加,会减低价格上升的压力。   但要认真留意者,为(五)开发商施工面积,于1-10月份53﹒8149亿平方米的同 比增长仅为13﹒3%,低于1-9月份的14%约0﹒7个百分点,和1-8月份的涨幅 15﹒6%约2﹒3个百分点,似意味房地产开发商的投资意欲未见改善。   房地产开发尚未摆脱低迷之境,可见于(六)房地产开发商的最新投资态度仍相当审慎: (1)土地购置面积于1-10月份累计达2﹒7659亿平方米的同比减少18%,较1-9 月2﹒6033亿平方米的16﹒5%减幅多减1﹒5个百分点;(2)土地成交价款于1- 10月份累计5,762亿元亦见同比下降11﹒8%,较1-9月累计5309亿元的减幅 11%多减0﹒8个百分点。   中共中央政治局于7月31日举行的会议,强调「坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策 」,作为经济工作于下半年以「坚持稳中求进的工作总基调」和「把稳增长在更加重要的位置」 基本政策的其中组成部分,显示房地产的调控实为长期的政策,目的是要确切地达到「满足居民 合理的自住性住房需求」的长远目标,现时的策略和做法是要切实防止房价反弹。由是国家宜考 虑设法适度提振房地产开发商买地投资的活动,要是市场的供应一旦未能满足需求,甚至有如斯 预期,便有可能便商品房的价格再度加速升温矣。《资深财经评论员 黎伟成》 (waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)


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