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《谈国论企-黎伟成》商品销售价量齐升须促投资开发稳中期供应2012-12-19 16:59:15

  《谈国论企》中国的商品住宅经政府多年之积极有效调控,价格于跌后开始回稳甚至个分略 上升,唯是销售(i)面积与(ii)额度于2012年11月份延续6-10月出现按月环比 回升,更大有加速增长倾向,该属可接受的良性效应,即使(iii)待售面积增长速度持续放 慢、(iv)房屋特别是住宅的竣工面积亦同时提速,但(v)房地产开发企业到位资金不断上 升,和(iv)银行等金融机构的支持房地产开发投资与个人按揭贷款亦节节上升,料使房地产 供应与需求关系由可能失衡渐次转趋平衡状态,有利房地产市场回复较为健康合理的发展轨道。   *销售逐月提高和银行支持开发买楼力度加大*     来自国家统计局所发布的数据,可见以住宅为主的商品房市道于最近好几个月不断改善,重 点有(一)商品房的销售近期出现价量齐升新趋势:(1)销售面积于11月份达1﹒2962 亿平方米,不仅较10月的1﹒0302亿平方米多销2660万平方米或25﹒82%,和高 于9月份的1﹒1026亿平方米、8月份8822万平方米、7月份之8679万平方米、6 月份之1﹒1112亿平方米与5月份之7290万平方米;且使1-11月份的累计销售面积 9﹒1705万亿元,重新回复上升,升幅达2﹒4%,止住1-10月份7﹒8743万平方 米同比下降1﹒1%劣态,表现当然优于1-9月份6﹒8441亿平方米减4%、1-8月份 5﹒7415万平方米减4﹒1%、1-7月份4﹒8593亿平方米之减6﹒6%和1-6月 份跌10%。   (2)销售额于11月份达7226亿元,较10月份的5947亿元1279亿元或 21﹒5%,同样高于9月份之6343亿元、8月份之5312亿元、7月份达5385亿元 、6月份之6382亿元和5月份4511亿元;此亦使1-11月份的累计额度5﹒3326 万亿元之同比增长9﹒1%,高于1-10月份4﹒6301万亿元的5﹒6%、1-9月份 4﹒0354万亿元增2﹒7%、1-8月3﹒4011万亿元的2﹒2%涨幅,为2012年 以来之四连升佳象,而1-7月同比仍降0﹒5%和1-6月跌5﹒2%。   整体商品房销售额、量齐升,很主要有赖住宅商品房的支持:(i)销售面积于1-11月 份累计达8﹒25万亿平方米的出现同比增长2﹒3%,止住1-10月累计同比减少1﹒2% ,较1-9月份的4﹒3%少减3﹒1个百分点;(ii)所涉额度4﹒4783万亿元的同比 增长10﹒4%,高于1-10月的5﹒6%、1-9月份的2﹒7%和1-8月份的2﹒2% 升幅。   商品房尤其是住宅销售额和量皆回升,使(二)房地产开发企业的到位资金于1-11月份 累计达8﹒5802万亿元的同比增长14﹒1%,高于1-10月7﹒6397万亿元的 11﹒6%的涨幅2﹒5个百分点,而10月份相对于1-9月份6﹒8232万亿元的 10﹒1%涨幅亦按月高1﹒5个百分点,更重要者为11月份涉资9406亿元,多于10月 份、8165亿元、9月份的8518亿元、8月份的8882亿元、7月份7503亿元和6 月份9158亿元,基本处于稳定提升的轨道,其中(A)国内贷款1-11月份达 1﹒3228万亿元同比增长16﹒1%,高于1-10月份1﹒206万亿元的14﹒7%和 1-9月份1﹒1008万亿元的12﹒9%的增幅,有延续性的日益明显提升倾向。   *料政府仍密切留意随时打击市场再现炒风*     再看(三)其他资金中之个人按揭贷款于1-11月份的累计3﹒6549万亿元的同比增 长23﹒7%,较1-10月份8075亿元的19﹒5%涨幅多增4﹒2个百点,而1-9月 份也只是仅增14﹒2%,其中11月份涉资1199亿元,亦多于10月份的1012亿元, 便可充分反映出商业银行重新对房地产开发的投资作出支持。   (四)房地产开发商亦保持积极的发展态度与策略,且可见之于:自筹资金到位于1-11 月份累计3﹒5374万亿元的同比增长13﹒8%,高于1-10月份达3﹒1515万亿元 的11﹒7%和1-9月份和1-8月份分别达到的11﹒4%与12﹒5%。   但商品住宅价格近期持续温和上升,该有助于推动开发商更大的投资。国家统计局对70个 大中城市的住宅售销价格变动调查资料,可见(1)新建商品住宅(不含保障性住房)于11月 份月环比上涨者有53个,远多于下降的10个,同比上涨的城市亦增加至25个;(2)二手 住宅价格中的月环比上涨与下降数目,则为35个对19个,亦属涨多于跌。   相信(五)商品房的供应仍保持相对稳定增长的势头,乃因(a)竣工面积于1-11月份 达6﹒7706万平方米和同比增加14﹒1%,即使涨幅低于1-10月份5﹒8317万平 方米的17﹒3%和1-9月份5﹒0567亿平方米的16﹒4%涨幅,但11月份涉及的竣 工面积却多达9389万平方米,远远超乎10月份的7750万平方米、9和8月份分别达到 的4808万平方米和4849万平方米。(b)待售面积于11月末达3﹒5567万平方米 。   如把竣工面积加上待售面积,二者于11月末时合计达10﹒3273万亿元,多于10月 末时的9﹒1365亿平方米、9月末时的8﹒3237亿平方米要多8128万平方米,以1 -11月累计售出的9﹒1705亿平方米伸算,可售面积起码需要11﹒26个月才可以完全 消化,1-10月份为11﹒6个月、1-9月的要10﹒946个月和1-8月份的 10﹒66个月,意味供应渐次增加。   但要留意者,为(六)开发商施工面积,于1-11月份累计达55﹒6659万亿平方米 ,同比增加13﹒3%,与1-10月份53﹒8149亿平方米的13﹒3%涨幅持平,仍低 于1-9月份的14%和1-8月份的15﹒6%涨幅,似意味房地产开发商的投资意欲未见改 善。   房地产开发尚未摆脱低迷之境,可见于(七)房地产开发商的最新投资态度仍相当审慎:( 1)土地购置面积于1-11月份累计达3﹒1635亿平方米,同比减少14﹒8%,仅较1 -10月份累计2﹒7659亿平方米的18%少减3﹒2个百分点;(2)土地成交价款于1 -11月份累计达6594亿元和同比减少10﹒3%,1-10月份累计5762亿元降 11﹒8%,1-9月5309亿元减11%。   中共中央政治局于7月31日举行的会议,强调「坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策 」,作为经济工作于下半年以「坚持稳中求进的工作总基调」和「把稳增长在更加重要的位置」 基本政策的其中组成部分,显示房地产的调控实为长期的政策,目的是要确切地达到「满足居民 合理的自住性住房需求」的长远目标,现时的策略和做法是要切实防止房价反弹。由是国家宜考 虑设法适度提振房地产开发商买地投资的活动,要是市场的供应一旦未能满足需求,便有可能便 商品房的价格再度加速升温矣。估计国家的房地产调控政策是长期的,有高度预见性和延续性的 。《资深财经评论员 黎伟成》 (waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)


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