《神州楼市-程澐》首套房贷渐收紧,土地成交现「金九」

2012-09-17 15:10:49

  《神州楼市》上周,中央对宏观经济层面提出将进一步加大预调微调力度,但对房地产领域 的调控却毫无放松之意,地方政府则纷纷对调控政策的执行情况开展严查,部分银行已对首套房 贷优惠利率逐步收紧。尽管如此,新房市场成交已较前周有所起色,而土地市场继续延续前期成 交活跃的态势,预计在供应集中放量的情况下,土地市场或率先出现「金九」行情。 *地方严查政策执行,首套房贷逐渐收紧*   上周,中央提出在宏观经济层面将进一步加大预调微调力度,保持货币信贷平稳适度增长, 着力刺激消费需求及扩大有效投资,而对房地产市场的调控依然保持收紧。在「金九银十」传统 销售旺季到来之际,各地政府也纷纷严查政策的执行情况。上海于9月将逐步开始对全市的住房 限售政策执行开展检查;杭州、重庆两地对「一房一价」、「明码标价」等开发商销售环节开展 专项检查;南京在房价备案环节对楼盘涨价设置门槛。同时,首套房贷利率上浮已渐成趋势。据 中原地产监测,深圳首套房贷目前基本以9折利率为主,中国银行也在多地执行9折利率优惠, 尽管北上广三地多数银行仍可以执行8﹒5折优惠利率,但不排除后期继续收紧的可能。   为了支持刚需购房,深圳住房公积金贷款将在9月28日正式开始执行。最新公布的管理规 定较之前的征求意见稿相比,家庭最高可贷额度从80万提高至90万,贷款额度由帐户余额的 10倍提高至12倍。深圳住房公积金贷款之门的开启将增强部分刚需人群的购房意愿及能力, 对后市成交必将带来一定积极影响,但因其在9月底才开始执行,这也可能将使9月份的市场成 交有所延缓。 *住宅成交略显起色,土地市场延续活跃*   由于今年6、7、8月的市场淡季不淡,已经透支了金九的行情,造成9月开局两周的市场 成交有所疲软。上周,新房销售仍然下滑,但下滑幅度已明显收窄。中原监测资料显示,本月前 13天的全国54个大中城市新房成交量较8月同期下降4﹒5%,低于第一周15%的下滑幅 度。各地市场表现不一,其中一二三线城市均仍有不同程度的下降,一线城市下降幅度最大,达 12%,而四线城市成交量则出现上升。二手住宅成交方面,除深圳之外,中原监测的6大城市 9月以来的成交量较8月同期均出现增加,增幅维持在15%以内。预计,在三四线城市新房供 应将持续增加的情况下,9月全国住宅成交量仍将保持平稳或小幅增长的态势,金九依然可期。   由于近期土地供应较为集中,加之房企资金压力有所缓解,上周土地成交持续活跃。但除部 分优质地块外,整体市场仍以底价或低溢价率成交为主,且土地价格和前期相比基本持平或略有 下降。据中原地产监测,9月前13天的13个重点城市土地成交面积较8月同期上升约50% 。标杆房企近期表现令人瞩目,万科(深:000002)以15﹒8亿元竞得广东顺德一优质 商办地块,成为当地新总价「地王」;招商(深:000024)以75%的溢价率竞得上海青 浦一幅纯宅地,楼面价达12254元╱平方米,与前期地块价格基本持平;融创 (01918)、绿城(03900)旗下的绿顺房地产联合九龙仓(00004)竞得上海浦 东唐镇一幅宅地,楼面地价低于今年7月绿顺在唐镇新市镇所购地块近三成。9月中下旬各地大 量土地出让公告将集中到期,预计届时各房企仍将趁低储地,后续土地成交仍将维持活跃。 《中原集团地产研究董事 程澐》

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