《谈国论企-黎伟成》商品住宅销售额量8月齐升贷款到位亦增

2012-09-18 09:47:51

  《谈国论企》中国的商品住宅的销售面积与额度于2012年8月份,延续6-7月出现按 月环比温和回升渐成新倾向,而房屋竣工及待售面积持续增加,相信房地产价格仍保略升或稳定 势头,加上房地产开发企业自筹资金、国内贷款到位等回复相对较快的增长,和个人按揭贷款亦 节节上升,使供应与需求关系由可能失衡渐次转趋平衡状态,有利房地产市场回复较为健康合理 的发展轨道。但相信国家会维持「坚决抑制投机投资性需求,切实防止房价反弹」,作为房地产 长期政策基调不变。   *竣工和新开工商品房面积显增加平衡需求*     来自国家统计局所发布的数据,可见以住宅为主的商品房市道于最近好几个月渐次改善,重 点有(二)商品房的销情徐徐好转:(1)销售面积于8月份达8822万平方米,即使仍略低 于6月份之1﹒1112亿平方米,却高于7月份之8679万平方米和5月份之7290万平 方米,且为连续三个月皆逾8500万平方米之数,遂使1-8月份累计额度5﹒7415万平 方米的同比减少4﹒1%,相对于1-7月份累计4﹒8593亿平方米之跌幅6﹒6%,及1 -6月份的10%跌幅分别低2﹒5个百分点和5﹒9个百分点。(2)销售额于8月份为53 12亿元,与7月份之数5385亿元大致相若,仍低于6月份之6382亿元而高于5月份之 4511亿元;和1-8月的累计额度3﹒4011万亿元出现同比增长2﹒2%,为2012 年以来首见之止跌回升佳象:1-7月累计达2﹒8699万亿元同比下降0﹒5%,1-6月 跌5﹒2%。   从商品房于8月份的销售面积月环比增长1﹒64%,额度仍稍为回落1﹒3%,其中住宅 于1-8月份销售累计面积同比仍下跌,只是跌幅由1-7月的7﹒5%收窄为4﹒8%,所涉 额度则扭转1-7月份同比之1﹒1%下跌而稍升2﹒3%,似意味房地产的售价不因销情有相 对明显的回升,所升者也许属相对有限的楼盘。   即使销售面积及额度皆有回稳倾向,相信商品房地产在市场的买意审慎及供应逐步回增底下 ,暂无大升之虞,并可见之于(二)商品房的(a)竣工面积于1-8月累计达4﹒4603亿 平方米的同比增长20﹒2%,较1-7月份3﹒8608亿平方米的19%涨幅多增1﹒2个 百分点,其中住宅竣工面积于8月份便有4849万平方米和使1-8月累计达3﹒5801亿 平方米,同比增长亦由1-7月份的均数19%上调为20﹒4%,和(b)待售面积于8月末 3﹒1957万平方米,较7月末增加290万平方米,而7末则较6月末多259万平方米, 显示销情仅属见改善。如把竣工面积加上待售面积,二者于8月末时合共达7﹒656亿平方米 ,以1-8月累计售出的5﹒7415亿平方米伸算,可售面积起码需要10﹒66个月才可以 完全消化。   至于房地产开发商的(三)开发施工面积,于8月份达2﹒7354亿平方米,并使1-8 月份累计达51﹒657亿平方米,同比增加由1-7月份的15﹒3%提升至15﹒6%,而 此数更相对于1-8月已售面积的11﹒58倍,较1-7月份之10倍要高1﹒58倍,故供 应仍相对充裕,除非有人为的托市、哄价,否则房价大涨之机,该颇是轻微的。    *料政府仍密切留意随时打击市场再现炒风*     中国政府的长期房地产政策特别是最近两年多所采取的措施,取得预期良性和正面成效,亦 可从(四)房地产开发企业的投资渐转积极,便见一斑:全国房地产开发投资于1-8月份累计 达4﹒3688万亿元,同比名义增加15﹒6%,增速较1-7月份提高0﹒2个百分点,而 1-7月所达3﹒6774万亿元的15﹒4%涨幅却较1-6月少增1﹒2个百分点;其中住 宅投资于1-8月份共为2﹒999万亿元的同比名义增长10﹒6%,相对于前7个月多 0﹒1个百分点,表现优于1-7月所回落之1﹒3个百分点。   和(五)房地产开汲企业于1-8月份累计达5﹒9714万亿元,同比由1-7月的 6﹒2%大幅提升2﹒9个百分点至9﹒1%,而1-7月份的到位资金5﹒0832万亿元的 同比增长6﹒2%,亦高于1-6月份4﹒33297万亿元的5﹒7%涨幅,可见涨幅有不断 扩大的趋势:8月份之数8882亿元,高于7月份的7503亿元而稍低于6月份的9158 亿元,其中(i)国内贷款于1-8月份的累计额度9886亿元和同比增长11﹒2%,高于 1-7月份8723亿元的8﹒8%涨幅2﹒4个百分点,与1-7月份相对于1-6月份的8 ﹒1%涨幅多增0﹒7个百分点,有颇为明显的提升,反映出商业银行重新对房地?开发的投资 作出支持。   房地产开发商亦保持积极的发展态度与策略:房地产开发(ii)自筹资金到位之数于1- 8月达2﹒504万亿元,同比增加12﹒5%,高于1-7月份的10﹒3%升幅和大致回复 到1-6月的12﹒9%;而(iii)其他资金于1-8月累计2﹒4495亿元,同比增长 由1-7月份的2﹒8%大幅提高3﹒9个百分点至6﹒7%,最是惹人注目者当然为个人按揭 贷款1-8月达6057亿元,不仅同比增长10%,远高于1-7月的5094亿元所增 4﹒6%凡5﹒4个百分点,且8月份之数已达963亿元,相对于1-7月份累计额度约 18﹒9%,亦在另一个角度表明银行业支持房地产市场的新策。   但(五)房地产开发商的最新投资态度仍相当审慎:(1)土地购置面积于1-8月份累计 达2﹒3624亿平方米,同比减少16﹒2%,仅较1-7月份累计1﹒8982亿平方米之 24﹒3%少减8﹒1个百分点,却仍然处于萎缩状态;(2)土朼成交价款于1-8月 4800亿元,同比亦减少7﹒6%,较1-7月累计达到的3836亿元的16﹒9%降幅少 减9﹒8个百分点。   中共中央政治局于7月31日举行的会议,强调「坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策 」,作为经济工作于下半年以「坚持稳中求进的工作总基调」和「把稳增长在更加重要的位置 」基本政策的其中组成部分,显示房地产的调控实为长期的政策,目的是要确切地达到「满足居 民合理的自住性住房需求」的长远目标,现时的策略和做法是要切实防止房价反弹。由是国家宜 考虑设法适度提振房地产开发商买地投资的活动,要是市场的供应一旦未能满足需求,甚至有如 斯预期,便有可能便商品房的价格再度加速升温矣。《资深财经评论员 黎伟成》 (waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

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