《谈国论企-黎伟成》价跌多销内房股毛利仍高,业绩普见稳定

2012-09-19 11:14:49

  《谈国论企》在香港上市的内地房地产企业于2012年上半年的业绩,(1)纯利呈普见 微升或稍减的相对稳定表现,而(2)毛利率保持于超过或接近40%的较高水平,和(3)土 地储备亦每多增加之余,(4)财政状况稳健,可见国家宏观调控政策产生遏抑商品住宅房价格 全面上升预期效应的同时,未有对房地产开发商造成太大的压力或冲击。国务院仍维持「坚决抑 制投机投资性需求,切实防止房价反弹」政策基调不变,但全国各地城乡不同层面的居民有强烈 的居住、改善生活的刚性需求,房地产开发商续可薄利多销争佳绩。   *开发企业低位购地现价出售获利相当丰厚*     国家统计局所披露的商品房于2012年1-6月份的(i)销售面积累计达3﹒9964 亿平方米同比减少10%,其中住宅销售面积更跌11﹒2%,而(ii)销售额度亦跌 5﹒2%,和住宅销售额的降幅达10﹒6%,仍保持反覆回落势头,唯是综合整理多家在港上 市的内房股最新业绩资料,所得的初步结论为表面基本不错:(一)纯利有(A)增长如:中国 海外(00688)多赚17﹒6%至83﹒84亿元,很主要受到营业额仅?加9﹒9%而为 252﹒8亿元(见表一)的影响,与此二数于2011年同期分别增长24﹒7%与35%( 见表一续)的发展关系,基本同步,即:少卖纯利增长较少,多卖多增,而纯利的同比增长幅度 较营业额的升幅为高,而华润置地(01109)赚利36﹒89亿元的同比增长2﹒2%,与 2011年同期的4%涨幅相去不远,营业额则减少2﹒9%,乃采取薄利多销策略所致。   (B)纯利有所回落者,所减幅度,亦普属有限,如雅居乐(03383)股东应占溢利之 减1%,主要受到营业额只增1%的影响,碧桂园(02007)的营业收入同比增加7﹒2% 而纯利增减3﹒7%,合景泰富(01813)的收入与盈利则分别减少10﹒1%与2%,纯 利减幅较大者为富力地产(02777)和SOHO(中国)(00410),分别下跌35% 与65%。   由是可见,内房股的2012年中期业绩表现,无疑仍颇见参差,但所受国家之房地产调控 政策的冲击,却不若坊间一般预期之沉重,重要者为(二)相当部分的内房股仍基本保持到相对 可观的毛利率,如最低者为世茂(00813)之减6个百分点,亦可达40﹒45%之普,华 润置地更达47﹒6%和高于2011年同期41﹒4%约6﹒5个百分点,余者亦普遍高于 40%(见表一)之数,可见内房股即使售楼削价,只是力求多销,并非「薄利」也。   内房股之可以继续赚取到厚利,很主要受(三)土地购进价相当便宜之惠,如雅居乐之土地 储备平均每平方米之价格,于2011年时仅为1277元,而2012年上半年的售楼均价为 每平方米为1﹒129万元(见表二),故毛利率于2012年上半年减少7﹒1个百分点,但 依然可达45﹒3%(见表一),由是看内房股业绩前景,不妨以企业之土地储备之数作其中重 要评估(亦见表二),为数可观而所持时间较长线者,于现阶段之商品房价尚贵乱局底下,当然 会是既得利益者也。    *销情有参差前景却不容看得过份淡薄*     需要指出的一个绝对不可忽视的重点,为(四)内房股的财政状况普见相对稳健,并可以中 国海外为例:现金及存款于2012年6月底时为266﹒4亿元,相对于6个月之前的192 亿元增加74亿元或半年环比增加38﹒54%,贷款额度只是增加9﹒8%至358﹒7亿元 ,由净借贷比率由2012年12月底时的33﹒3%,降低1﹒2个百分点至32﹒1%;雅 居乐之现金及存款更由上年度同期之73﹒28亿元增至121﹒3亿元,贷款达291﹒52 亿元,净借贷比率67﹒4%则较2011年同期之61﹒9%高出5﹒5个百分点。   再从(五)各内房股的销售情况分析,可以看好者有(1)中国海外销售额度于8月份增加 80﹒3%,所增面积61﹒4万平方米之升幅亦达84﹒5%,使1-8月份累计之数分别增 加28﹒6%与35﹒1%,世茂于1-8月的累计销售额度305﹒61亿元,达全年销售目 标99﹒5%;但(2)碧桂园于1-8月份的销售额度257﹒9亿元,销售面积425万平 方米,同比分别减少13﹒4%和10%,可见内房股对国家之房地?调控政策反应各异,业务 业绩当然亦有优、劣之分矣!《资深财经评论员 黎伟成》 (waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)            表一:内房股2012年中期业绩(亿元人民币) 中国海外华润置地雅居乐碧桂园世茂富力SOHO合景  营业额           纯利           股息    毛利率 ------------------------------------------   中国海外 252﹒8   +9﹒9% 83﹒84 +17﹒6% 0﹒17  42﹒9 华润置地  79﹒19  -2﹒9% 36﹒89  +2﹒2% 0﹒063 47﹒6 +6﹒2 雅居乐 118     +1%   20﹒7   -1%   0﹒145 45﹒7 -7﹒1   碧桂园 167﹒7   +7﹒2% 29﹒8   -3﹒7% 无派息   41﹒5 +9 世茂 136﹒87 +12﹒4% 31﹒15  -5﹒5% 0﹒9   40﹒4 -6 富力  84﹒48 -23%   13    -35%   0﹒1   44﹒2 -4﹒9 SOHO  12﹒42 -53﹒8%  6﹒1  -65%   0﹒12    - 合景  46﹒22 -10﹒1%  9﹒12  -2﹒%  无派息   43﹒8 -0﹒5 ------------------------------------------           表一续:内房股2011年中期业绩(亿元人民币)   营业额          纯利            股息   毛利率 ------------------------------------------ 中国海外 218﹒82 +24﹒7% 68﹒39 +35%    0﹒13 42﹒9 +2﹒4 华润置地  76﹒81 -38﹒3% 35﹒6   +4%    0﹒095  - 雅居乐 117    +65%   20﹒92 +39%    0﹒11   - 碧桂园 156﹒42 +22﹒9% 28﹒7  +63%    无派息  32﹒5 -1﹒4 世茂 121﹒73    -   32﹒97 +56﹒3%  0﹒22   - 富力 109﹒82 +58%   20﹒05  +1﹒9倍  0﹒2    - SOHO  26﹒46 -69﹒4% 17﹒5   +1﹒7%  0﹒337  - 合景  51﹒43  +1﹒2倍  9﹒3   +1﹒28倍 无派息    - ------------------------------------------       表二:内房股物业发展业务2012年上半年概略(亿元人民币) 营业额             业绩          每米均价     土地储备# ------------------------------------------ 中国海外 237﹒62   +7﹒1% 99﹒8  +9%     -        3436 华润置地  53﹒84   -4﹒7% 16﹒43 +4%     -        2819 雅居乐 115﹒04    持平   46﹒09 -13﹒4% 11298 -4%  - 碧桂园 159﹒6    +6﹒5% 53﹒52 +28﹒7% 6636 +29% 5480 世茂  29﹒8@   -9﹒1  24﹒37 +0﹒3%   -        3810 富力  84﹒4   -23%   13   -35%     -        2800 SOHO    -            8﹒35 -55﹒2%  -         - 合景    -           20﹒47  +1﹒5倍  -         880 ------------------------------------------ #万平方米 @上海世贸

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