《财经观点-雷贤达》政府应采激进措施防止楼市泡沫

2012-09-25 18:57:48

  《财经观点》美国宣布启动QE3,超低利率延至2015年中,在联汇制度之下,不难预 计香港物业价格将继续获得支撑。只是有心买业者愈加担心,如果现在不买,未来供应有限,楼 价可能会更高。   香港科技大学教授雷鼎鸣在近期的一篇评论文章中认为,QE3的目的就是在于推高通胀, 使得美国的名义GDP增长,让人相信经济又开始增长,企业就更愿意去投资、生产及增聘人手 。但如果实际GDP只是小幅增长,而价格上升持续,就将面临新一轮通胀的压力。 *港府现有政策针对性不强*   QE3公布后,香港金管局马上推出特别针对第二套物业的新政策,以进一步降温楼市。同 时,政府又为「港人港地」选址,并设立30年内物业只可转售港人的限制。   值得留意的是,金管局总裁陈德霖表示,有关措施并非为了推低楼价,而是减低楼市周期的 价格波动。   正如我上一篇文中提及的,新政府刚上场时不断表态,不会压低楼价以提升购买力。这给投 资者和买家一个讯号,就是不用担心楼价会下跌,从而打消了大家对楼市中长期下跌的担心,对 买楼投资甚至投机形成鼓励。从目前看,政府在楼市降温、控制非本港居民购买物业方面并没有 实质进展。 *提高购房借贷成本*   政府虽然调低银行楼宇按揭的成数,但无阻开发商提供二按,按揭成数仍然可被拉高。政府 又收紧按揭供款年期至最长30年,但实际上,供款年期不应超过20年,只有在楼市萧条或经 济下行,为避免还款拖欠,才应延长至30年,否则供款期限可延长,只会更加励买家购买其难 以负担的物业。   此外,贷款利息如此低之下,楼宇按揭成本低于物业的租金收入,等同于银行主动付钱给借 贷者买楼,这当然吸引很多的投资者和投机者。   如何能够增加买房者的借贷成本,提高按揭贷款利率,抑或在银行收取借贷利率之外增加其 他收费,政府或可沿这一思路认真考虑。 *限制非本港居民买楼*   另一重要方面就是限制外来的非本港居民买楼,当然香港作为自由市场,相关措施可能引发 激烈争议,但在未来几年的超低利息、新单位供应水平仍低的环境下,这是有必要的。即使未来 四年政府承诺的60000个单位可以实现,新增供应仍是不足够。况且来自「港人港地」政策 的新增单位有限,而且未来三年也难投入市场供应。   规划未来新增单位供应非常重要,不仅仅数量上增加就可以,而是应该增加至超过未来两三 年的需求水平。这样买家就不用在眼下急于入场,楼价也可纾缓。 *积极推动城市再开发*   在增加物业供应方面。有以下一些因素需要考虑:一是,发展商手上持有包括农地的土地储 备,政府要鼓励发展商去开发。另外要确保拍卖土地在一定期间内卖出,不可搁置,遭搁置的可 再投入市场买卖。政府可要求发展商尽快开发土地,或者提供一些低价住房作为中标的回报。   二是,要加快推进城市的再度发展,政府可以划出一些区域,在较短时间内进行整块区域的 再度开发,而不是东一块西一块等着慢慢收购后才开发。   三是,促使港铁公司加快新地铁线路的建设,而非一定要与发展商进行联合开发。港铁也可 以自身进行土地开发或者联合政府资助的机构进行开发。   四是,政府可考虑重新开发旧有的工厂大厦,与其将这些大厦修缮或者用于其他用途,不如 直接购买后重新开发。   居住问题在香港是非常重要的范畴。未来两三年的低息和房屋供应不足的环境下,政府需要 预先采取紧急而激进的措施,避免未来一些年出现楼市过热或者楼市泡沫爆煲的状况。如果等到 楼价可负担水平达到50%的时候,再采取措施,届时利率可能会上升,楼市泡沫破灭将难以避 免,同时也会给经济和社会大众带来一系列的伤害。《资深基金业人士 雷贤达》 注1:本文为个人观点。 注2:本文由雷贤达先生用英文撰写,《经济通通讯社》记者吕成整理。

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