【楼市受压】上海地王项目亏本销售仍冷清,旺季料不再

2012-10-04 10:01:20

  《经济通通讯社驻沪记者傅霾澈4日上海专电》国内房地产市场「金九银十」的销售旺季再 度来临,在经历了持续多年的调控后,这个旺季还能否旺得起来,受到各方的一致关注。恰逢三 年前楼市高峰期时成交的地块,近期陆续进入销售期,在打折促销盛行的格局下,这些项目销情 如何,更牵动着各方的神经。为此,《经济通通讯社》驻上海记者近期走访了上海三个地王项目 ,实地了解行情,结果发现这些项目尽管只是以成本价甚至低于成本价发售,但依然乏人问津, 通过他们的表现,似乎在宣告今年的旺季恐怕旺不起来。 *上车盘上车不容易*   记者首先走访的是位于嘉定区的「溢价地王」项目常发豪庭国际,09年地块成交时的楼面 价为每平方米1﹒2万元(人民币.下同),溢价率达到惊人的435%,而当时这里的房价也 不过该水平。据测算,建筑等各种成本每平方米约为6000元,因此为每平方米的总成本价应 为1﹒8万元,但目前该项目的平均售价仅为1﹒4万元,绝对是在赔本销售。但尽管如此,售 楼处仍然十分冷清,看房者不比销售人员多多少,就笔者现场所见,绝大部分人都只是以询问为 主,然后拿了资料便离开,并没有看见成交个案。   嘉定是上海「上车盘」最集中的地区,资料显示,目前该地区在售和待售项目超过100个 ,均价约为每平方米1﹒5万元。国内崇尚大户型,但常发豪庭国际更为夸张,其主打的三房单 位面积达137平方米,总价达190万元,作为上车盘想要上车也并不容易,因此其价格在区 内没有太大优势。售楼处工作人员向笔者表示,该项目低于成本价发售令其在区内比别的项目更 受关注,这将有利于销售。不过,开发商的如意算盘却未能打响,根据政府公布的数据显示,9 月该项目仅销售35套,远逊于8月的93套。 *购买力早已被消化*   记者随后来到普陀区的「总价地王」项目中海紫御豪庭,中国海外(00688)于09年 以70亿元竞得该项目所属地块,平均楼面价每平方米超过2﹒2万元,而当时周边的项目均价 仅为2﹒5万元。据测算,建筑等各种成本每平方米超过1万元,按照过去的定价模式,市场曾 预期该项目开盘价将高达每平方米7万元,但开发商早前报出的均价仅为每平方米3﹒8万元, 大出市场意料,现在则升至约4万元。相比过去,均价4万元可以说得上是「微利」了。不过, 该项目的售楼处更为冷清,只有两三个人在咨询。   中海紫御豪庭紧邻上海的传统豪宅区,其中公寓面积均在250平方米以上,总价超千万元 ,此外还有别墅待售,面积约300平方米,据工作人员介绍,每平方米将达10万元。值得一 提的是,近年国内受政策限制,别墅项目买少见少,因此流行大平层的设计,一层只有一到两个 单位,号称铺平的别墅。有能力购买该项目者基本上都属于限购对象,本身目标客户群体便有限 ,自开盘以来经历过一波销售高峰后,已经消化了不少购买力,因此近来销情冷清也属意料中事 。根据政府公布的数据显示,9月该项目仅销售20套。 *禁墅令下伪别墅盛行*   笔者最后来到杨浦区的「单价地王」项目中建大公馆,09年地块成交时的楼面价为每平方 米3﹒2万元,等同当时区内的房价。目前该项目主打产品均价每平方米约4万元,面积约 250平方米,高端产品由8万元到12万元不等,算上建筑等各种成本,其主打产品属赔本销 售。中建大公馆所在地区为上海新兴的豪宅区,目前在售项目林立,其价格在区内属中等水平。 与中海紫御豪庭一样,其客户群体有限,数据显示,该项目每月不过销售数套,9月仅销售4套 ,笔者来到售楼处时一个看楼的人也没有。   国内早前颁发「禁墅令」,但只禁止再建造真正意义上、即每栋完全独立的别墅,开发商便 通过各种方法设计类似别墅而又不违规的产品。如中建大公馆主打的叠加别墅,类似将复式单位 叠加在一起,但通过巧妙的设计,每个单位有自己的花园,因此又被称为空中别墅。项目内还有 类独栋别墅,每栋别墅几乎是独立的,只通过走廊等设施与旁边的单位相连。项目内仅有少量真 正的别墅,属于奇货可居,往往是捂盘惜售的对象。此外,国内流行的其他取巧的方式还有联排 和双拼别墅等,即将两个或多个单位连在一起。   中国房地产信息集团分析师薛建雄向《经济通通讯社》记者表示,造成房企出现亏本卖房, 甚至房价低于楼面价的原因,是因为当时房企业对市场的走向判断有所偏差,对政策缺乏准确的 预期,因而投地比较冲动。他认为,房企此举并不仅仅出于回笼资金的需求,有的是因为看到了 售价更低的土地,因而他们要加紧销售以获得资金,从而继续储备土地。具体到嘉定的现象,他 指这是由于此前该地区被造出许多概念,炒作过度。而迪斯尼板块等地亦出现类似的现象,预计 未来几年,这些地块建成后房价都很难理想。

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