《港股透视-麦德光》天下本无事,庸人自扰之

2012-10-17 09:19:47

  《港股透视》欧美的金融危机,不但未有对香港的楼市构成明显的负面影响,楼价反而在最 近两年加速上升。房地产市场的表现本应与经济表现息息相关,中、港经济表现均明显已受到欧 美经济不景影响,何以未有令本港楼市降温?楼价是否已失控?    *香港楼市表现正常*     市场对以上问题已有不少分析评论,不过却似乎未有点中问题的根源,将楼价暴升归因于供 应不足,只是似是而非的说法,真正的原因是楼价的敏感部位受到刺激而作出正常反应。供应是 否足够,必须相对需求而论。当然,观乎近年楼价上升的速度,将其归因于供应不足,是没有多 少人敢异议的。我们应关注的问题是多少供应才能满足需求,使楼价平稳发展。目前的需求有多 少是刚性的,即真正由人口与收入增长所带动,长远的房屋政策应以此为蓝本。假如长远的房屋 政策将投机性的需求当作长远可持续的需求规划,1997年大跌市是最佳的历史教训。    *政府胡乱下药*     市场对高、中档的住宅需求较难掌握,因需求已有相当部分来自外地,其中主要是中国大陆 ,只要有一小部分内地富户陆续来港置业已可为需求带来支持。另一方面,政府对低档住房的需 求(公屋与居屋)应是不难计算的,因为合资格的申请人数量是可以较为准确预计的。由于财政 和土地资源有限,政府应集中发展基层房屋,甚至应专注公屋发展,而不应分心在居屋,因满足 置业需求应由私人发展商发挥更大的效率。两年前政府一刀切实施的特别印花税,明显对楼价上 升未有阻挠,甚至被认为是火上加油,政策明显失误,是否应延续应是检讨之时。另一明显多余 的政策是研究推出所谓「港人港地」,将内地「A股市场」模式搬来本港楼市何其不智。   *解除心魔*     楼价是否合理,不能单看楼价的绝对值,最能令人接受是以供楼负担能力衡量,即供楼开支 占入息的水平,这个比率主要取决于收入与按揭利率水平。市场、甚至政府当局以1997年地 产狂潮时的楼价作为警戒线,简单说只是「见过鬼便怕黑」而没有科学分析。1997年与目前 的楼市在结构与背景上均有颇大差别,虽然居民入息中位数变动不大,但按揭利率则相差很大, 目前供楼负担水平仍较1997年高位有相当距离。看来楼价要出现显著的调整,须有待利率回 复上升周期。美国联储局在未来两、三年仍将维持低利率政策,高呼楼市危机论者将仍是「狼来 了」的叫者。《台湾工银证亚洲(香港)总策略师-麦德光》

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